6月18日，国家外汇管理局发布了《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知（征求意见稿）》，其中明确：取消资本项目外汇收入及其结汇所得人民币资金不得用于购买非自用住宅性质房产的限制。

简而言之，就是以后外资企业和跨国公司的外汇可以直接换成人民币，用来直接投资国内住宅。今后我国大城市的优质住宅不仅国人可以买，外资也可以参与购买了。

回顾历史，一直以来，外资投资中国房地产市场面临着重重限制。2006 年，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》出台，即所谓的 “限购令”，严格规范了外资进入房地产市场的门槛。

为了与之配套，2008年8月29日国家外汇管理局发布的汇综发（2008）142 号文件明确规定，除外商投资房地产企业外，外商投资企业不得以资本金结汇所得人民币资金购买非自用境内房地产。此后，外商投资企业资本项目下外汇收入不得用于建设及购买非自用境内房地产的规定长期延续，目的在于防范外资过度涌入房地产市场，引发房价过快上涨、金融风险积累等问题。

众所周知，近年来，随着房地产泡沫的破裂，我国房价持续下跌，市场基本上处于有价无市状态之中。虽然国家出台了一系列房地产利好政策，但是市场反应平平，房价继续下跌已是大势所趋，短期内不可能见底。

在此背景下，外管局出台政策，取消外国人在中国购房限制，目的很明确，就是希望借助外资力量，出手购买中国房产，接盘陷入困境之中的楼市。然而，指望外资大规模抄底中国房地产，来扭转市场颓势这一想法并不现实，在目前情况下很难实现。原因下：

一、外资对于中国房地产的投资规模有限

数据显示，虽然有外资进入中国市场购置资产，但外资在中国房地产市场的投资力度并没有显著增加，每年的投资额度仅为几百亿人民币，相对于中国万亿规模的房地产市场来说，只是一个很小的比例。

近年来，虽然楼市价格持续下跌，但对于中国房地产，外资并没有显示出抄底兴趣。数据显示，外资在中国房地产市场的投资力度并没有显著增加。尽管有报道称外资在中国的投资力度有所加大，但“抄底”的说法并不准确。

今年一季度外资投资中国楼市的金额并没有大幅增加，投资比重也没有明显上升，整体投资规模与去年同期基本持平。此外，外资在中国的投资主要集中在产业园、工业地产、写字楼、商业综合体等非住宅类项目，而不是传统意义上的住宅地产。

2025年上海土拍外资占比升至23%（2024年仅10%），但前三季度全国大宗交易仅947亿元，远低于2021年2229亿规模；部分外资项目单笔投资仅数十亿，对18万亿总量的住宅市场影响微弱。

与中国房地产庞大规模相比，外资占比甚小，难以撼动楼市大盘。2025年外资在中国房地产大宗交易中占比仅15%左右 ，前三季度全国大宗交易总额约947亿元，远低于2021年的2229亿元 。对比全国超10万亿的年销售规模，外资实为"杯水车薪" 。由此可见，外资投资规模有限，并非全面抄底，因此不足以改变中国楼市格局。

二、外资投资区域高度集中

外资布局集中于一线及强二线核心区（如上海虹口、深圳湾），对广大三四线城市几无影响 。上海2025年土拍外资参与度达23%，但全国整体外资房企投资占比仍较低 。外资主要瞄准一二线城市核心区位的商业地产、物流仓储、数据中心等能产生稳定现金流的资产，而非普通住宅。

三、外资专注核心资产与新型地产非普通住宅

外资主要集中在核心城市的核心地段商业地产（写字楼、购物中心）、物流仓储、数据中心、长租公寓及城市更新项目，而非普通住宅市场 。例如：高盛与森垚投资6.75亿美元于上海新基建项目 ，黑石收购粤港澳大湾区仓储资产，凯德布局数据中心 ，中东资本收购中国奥园资产包以商业地产为主（占比68%）。

实际上，聪明的外资偏好核心资产与新兴领域。外资主要瞄准我国一二线城市核心区位的商业地产、物流仓储、数据中心等能产生稳定现金流的资产，而非普通住宅。

四、尽管政策全面放开，但住宅市场仍受限

虽然外管局取消了"外资禁购非自用住宅"限制，但通过"负面清单"引导资金流向，核心目标是"稳房价而非刺激涨价"。外资仍需满足绿卡、高层次人才等条件方可购买住宅。

外汇新政允许外资购买非自用住宅（如投资性房产），但外资对普通住宅的投资仍面临严格限制（如限购、资格审核），且需规避政策风险。

由于外资抄底住宅仍存障碍，所以即使政策松动，外资对普通住宅兴趣仍然有限。业内人士指出，外资一季度实际投资金额未显著增长，投资节奏反而放缓。

目前外资在中国房地产市场的投资行为仍受到多种因素的制约，中国对外资在房地产市场的投资有严格的管控，尤其是住宅地产领域，外资很难进入。此外，人民币汇率稳定和国内房价回调虽然形成了“双重价格洼地”，但外资的进入更多是基于避险需求和资产升值预期，而非简单“抄底”行为。

五、市场分化加剧，天量库存堪忧，外资杯水车薪难解整体困局

在市场格局分化加剧的趋势下，仅凭外资一己之力恐难解整体困局。目前中国楼市日趋分化，一二线城市与三四线城市及广大的县城差距愈发明显，区域冷热悬殊。在此情况下，外资集中涌入一线及强二线（如深圳湾壹号外资买家占30%），但三四线城市房价持续下跌（如山东济宁新房环比降0.4%），法拍房激增20%，外资几乎零介入。

房企生存压力山大，暴雷风险骤增。数据显示，2025年1-5月全国房地产投资降10.7%，房企资金链紧张。外资仅青睐头部房企（如万科、保利合作项目），中小房企仍面临融资困境。

在此严峻局面下，即使外资入场，也难以扭转楼市面临的三大核心矛盾：

1、全国商品房库存达27亿㎡，债务规模59万亿 ；

2、超80%城市房价低于万元，购买力疲软 ；

3、房企暴雷风险未完全出清（如碧桂园股价暴跌）。

总之，我们必须清醒的认识到，外资进入中国楼市的逻辑本质上是"价值挖掘"，而非救市。外资擅长收购低估资产并通过运营增值获利（如铁狮门改造上海酒店为长租公寓），而非直接刺激新房销售或托底房企债务。

而且，资本本质上都是趋利而行的，套利动机明显。外资利用境外低息融资（2%-5%）投资国内高收益项目，赚取利差和汇率收益 ，与普通购房者需求无关。

正因为如此，房地产业应把外管局这一放宽外资政策，视为管理层为促进楼市发展引入资金、注入活力，切不可将外资看作是拯救中国房地产的救世主，将希望寄托在外资身上。

总体上来看，外资对中国房地产的布局，只是结构性、选择性的投资行为，聚焦核心城市新型资产和商业地产，对普通住宅市场影响有限，更无法扭转整体楼市下行趋势。在政府政策的引导下，外资可能成为部分优质资产的"价值发现者"，只能从局部起到提振楼市的作用，期待其"抄底救市"并不现实。

#图文作者回归激励计划#